杉田会計事務所グループ│相続手続支援センター 京都南

相続税の調査は、生涯のうちで一度ないし二度経験するかどうかの頻度ですが、資産家にとっては「恐ろしい」かつ「避けられない」ものでもあります。しかしながら、内容を知り、事前に準備すればどっしり構えて対応できます。

●調査対象の決定

申告書が提出された場合に、資産内容、被相続人の収入状況、家族構成、さらに照会文書等や署内資料等を検討のうえ、「調査」するかどうかを決定します。

１．照会文書には不動産、預貯金、有価証券の取引状況、生命保険等いろいろあります。これらは申告書に記載されたものだけでなく、税務署が「照会の必要あり」と認めたものが金融機関等に送付され回収されます。（時には税務署員が自ら金融機関に出向き、直接、対象者の預貯金等の調査をすることもあります。）

２．税務署は、常日頃から次のような各種資料を収集していきます。

・所得税確定申告書、贈与税申告書

・市町村不動産所有者カード

・高額譲渡者カード

・法人税申告書の株主名簿

・ゴルフ会員権所有者カード

・利子配当の支払調書

・生命保険の支払調書

以上のような照会文書の回答や署内資料と相続税申告書の内容を照らし合わせて、申告審理（税務調査が必要かどうか）が行われます。

すなわち、各種資料から所有しているはずの財産が漏れている場合や、被相続人の所有状況から推定される財産額と実際の申告財産との間にかなりの隔たりがある場合などです。

なお、相続財産が３億円超の場合には、必ず税務調査があると考えておくべきでしょう。

●実地調査

相続税の調査があるのは、提出してから約１年後が平均的なところです。死亡日から考えると約２年も後ということになります。相続人としては、忘れたころにやってくるという感じになります。

税務署のほうは、長い時間をかけて事前の資料調査を済ませた上での実地調査ですから、ポイントが絞り込まれた状態で来ると思って間違いありません。

【ワンポイント】

まず相手を知ること。「備えあれば憂いなし」です。

相続税の支払いのために、相続した土地を売却するというケースが非常に多くなっています。

しかし、相続税を支払った上に、相続した土地の売却に係る税金を支払うことは二重の税金の支払いとなり、相続人に非常に重い負担がかかることになります。

そこで、相続人の負担を軽減するため、相続税を支払うために土地を売却すれば土地の売却にかかる税金を安くしましょうとの配慮から、「相続税の取得費加算の特例」が設けられています。

この「相続税の取得費加算の特例」とは、相続税の申告期限から３年以内に相続した土地を売却した場合には、相続した土地に対する相続税額を土地の取得費、つまり経費として認めるというものです。

土地などの売却の際には、売却金額から取得費（購入金額から減価償却費を控除した金額や登記費用）と譲渡に係る費用（仲介手数料など）を差し引いて残った金額に税金がかかってきます。

「相続税の取得費加算の特例」を利用した場合には、売却金額から差し引かれる取得費に相続税額を含めますので、土地の売却にかかる税金を少なくすることができるのです。

例えば、相続税の申告期限から３年以内に相続した土地を１億円で売却した場合には、相続税（相続した土地相当の相続税のみが対象）を５，０００万円納税していれば、売却金額の１億円から取得費３，０００万円を差し引いた７,０００万円から相続税の５，０００万円を差し引いた残金２,０００万円に税金がかかることになります。

この特例は、相続税の申告期限から３年以内の土地の売却に限り適用されますので、売却を予定されている場合には早めに対処することが必要ということです。

【ワンポイント】

この特例を上手に活用するには、含み益のある土地を売却して適用すると、譲渡税も安くなり有利となります。

相続税を物納する方がいいのか、それとも売却して納税する方がいいのか...昨今のように不動産市場が低迷している中で、このように悩まされている方は多いと思います。

物納では、相続税評価額で収納することができ、相続税を支払うために資産を売却した場合には、売却に伴う所得税が優遇されるというそれぞれの特徴があります。

昨今では、相続した土地を売却しようとしても、相続税評価額により低い価格でしか売却できないことも少なくありません。

相続税を物納するか、資産を売却して納税するかの判断は、物納する場合の金額と資産を売却した場合の残金との比較により行うこととなります。

たとえば、１億円で売れると考えられる土地でも、相続税評価額が７，０００万円と定められている場合には、その土地を物納する場合の収納価額は７，０００万円となりますので、このような場合には、資産を売却して納税した方が有利となります。

逆に、土地の相続税評価額が１億円と定められていても、その土地を売却すると６，０００万円となる場合には、資産を処分するよりも高い価格での収納が可能な物納を選択することとなります。

ポイントとしましては、値下がりしている資産は物納を選択し、値上がりしている資産は売却することを選択するということがあげられるでしょう。

いずれにしても、物納と資産の売却のどちらが有利かということはケースバイケースで判断していかなければなりませんので、十分検討してから行う必要があります。

【ワンポイント】

物納の収納価額と、売却した場合に要する測量代や仲介手数料、譲渡税などの諸費用を支払った後の手取金額を比較して、有利不利の判定をしていくことになります。

何度か申し上げていますが、相続税は所得税などと同様に、金銭での一時納付が原則となっています。

しかし、相続税は財産課税であるために、延納によっても金銭で納付することが困難とする事由がある場合には、物納という制度が特別に設けられています。

物納制度とは、前回申し上げた通り、金銭ではなく物で相続税を納める納税方法であり、その物納可能な財産とその順位が次の通りさだめられています。

第１順位　国債、地方債、不動産、船舶

第２順位　社債（特別の法律により法人の発行する債券を含みますが、短期社債等は除かれます。）、株式（特別の法律により法人の発行する出資証券を含みます。）、証券投資信託又は貸付信託の受益証券

第３順位　動産

（注意事項は前回回答欄参照してください）

しかしながら、これらの財産に該当すれば、すんなりと物納が許可されるわけではありません。　「物納適格財産」でなければ、国は物納として収納しません。

ここで、将来物納を検討される方のために「物納適格財産」とするための注意点をご説明します。

特に不動産をメインにお持ちということですが、一番大切なことは、物納予定地の実測です。物納をする場合には、「境界線に関する確認書」の提出が求められます。これは、隣地との境界を確定させる為で、境界が確定していなければ物納は不可能となります。それと共に、「地積測量図」の提出を求められることから、実測は必然的に必要となります。

実測を行う場合には、その土地の形や面積によって異なりますが、費用が２００万円から３００万円とかなりの出費となりますので、生前に実測を行ってください。

この他、貸宅地を物納する場合には、借地人との「賃貸借契約書」の写しや、「物納申請前３か月間の地代等の領収書」の写しも必要になりますので、ご注意ください。

【ワンポイント】

物納を予定している土地があるならば、生前中に実測を行い、隣地との境界を確定させ、測量図を完備させておくことが大切です。

物納とは、相続税を現金で納めるのではなく、株式や不動産などで納めることをいいます。

以前ご説明しましたように、税金は金銭納付を原則としていますが、相続により取得した財産が土地や家屋などのように換金が自由にできない場合がありますので、延納の制度とともに物納が認められています。

　物納の場合には、利子税はかかりませんが、物納が認められる条件は、延納に比べて厳しくなっています。次に掲げるすべての要件を満たしている場合に、物納の許可を受けることができます。

①  延納によっても金銭で納付することが困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度としていること

②  物納に充てることができる財産は、管理処分不適格財産（担保権の設定されている財産や係争中の財産など）に該当しないものであること及び物納劣後財産に該当する場合には、他に物納に充てるべき適当な財産がないこと

③  物納しようとする相続税の納期限又は納付すべき日（物納申請期限）までに、物納申請書に物納手続関係書類を添付して税務署長に提出すること

④  物納申請財産は、相続により取得した財産であり、次に掲げる財産及び順位で、その所在が日本国内にあること

第1順位　国債・地方債・不動産・船舶

第2順位　社債（特別の法律により法人の発行する債券を含むが、短期社債等は除かれる）、株式（特別の法律により法人の発行する出資証券を含む）、証券投資信託または貸付信託の受益証券

第3順位　動産

　（注）

１　後順位の財産は、税務署長が特別の事情があると認める場合及び先順位の財産に適当な価額のものがない場合に限って物納に充てることができる。

２　特定登録美術品（美術品の美術館における公開の促進に関する法律第2条第3号に規定する登録美術品で相続開始の時において既に登録を受けているもの）については、上記の順序にかかわらず一定の書類を提出することにより物納に充てることができる。

　最後に、相続税を物で納めるわけですから、その財産がどのように評価されるかが気になるところです。物納する財産の評価は、通常の売買価額ではなく、原則として相続税を計算するときの評価額で評価されることになっています。（なお、小規模宅地等について評価減の特例の適用を受けた相続財産を物納する場合の収納価額は、特例適用後の価額となります。）

一般的には、金銭一時納付が原則とされていますが、相続税では税額を分割して支払うことができる延納制度が認められています。

しかし、どのような場合にも認められているというわけではありません。次の要件を満たしている場合に延納制度の利用が認められています。

①相続税額が10万円を超えること

②納税期限までに金銭で納付することが困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度としていること

③延納税額及び利子税の額に相当する担保を提供すること

　ただし、延納税額が50万円未満で、かつ、延納期間が3年以下である場合には担保を提供しなくても延納の許可を受けることができます。

④延納しようとする相続税の納期限または納付すべき日（延納申請期限）までに、延納申請書に担保提供関係書類を添付して税務署長に提出すること

担保には、担保価値がある財産であれば、相続財産でも他人財産でも認められています。

具体的には次のような財産です。

①国債及び地方債

②社債、その他の有価証券で税務署長が確実と認めるもの

③土地

④建物、立木、登記された船舶などで保険に附したもの

⑤鉄道財団、工場財団などの財団

⑥税務署長が確実と認める保証人の保証

※税務署長が延納の許可をする場合において、延納申請者の提供する担保が適当でないと認めるときには、その変更を求められることになります。

延納は、何年かに分けて相続税を支払うわけですから、本来支払うべき税金以外に利子税という金利を支払う必要があります。

相続で取得した財産の内容により、延納期間、利子税率が決定されています。不動産にかかる税率が低くなっていますが、現在のように銀行金利が低くなっているときには、銀行借り入れの方が有利な場合があります。延納を利用される場合には、あなたにとって有利な方法を選択する必要があるでしょう。

【ワンポイント】

延納の申請をし、その後に延納条件を履行することが困難となった場合には、申告期限から10年以内に限り、分納期限が未到来の税額部分について、延納から物納への変更を行うことができます。（平成18年4月1日以降相続開始により財産を取得した場合にのみ適用）

また、延納により金銭で納付することを困難とする事由がないことを理由として物納申請の却下があった場合には、物納から延納へ変更することができます。

相続税の申告期限は、相続が開始したことを知った日から１０か月以内です。

１０か月あるから大丈夫とタカをくくっていると、とんでもないことになりかねません。というのも、相続で一番問題となってくるのが「遺産分割」です。要するに財産分けのことです。

相続税の申告書の提出期限までに遺産の分割が行われていない場合には、民法の規定する相続分または包括遺贈の割合によって、取得した財産の価額および承継した債務の金額を計算して相続税の申告をします。

もし、期限までに遺産分割が確定しなかったならば、どのようなことが考えられるかというご質問ですが、次のようなデメリットが出てきます。

(1)配偶者の税額軽減の特例が使えない。

配偶者には永年の内助の功として、法定相続分または1億6000万円までは相続税がかからないという制度がありますが、分割されていない財産については適用されません。

(2)小規模宅地の8割または5割の評価減が使えない。

お亡くなりになった方やその家族が、居住の用や事業の用に使っていた土地については、8割または5割の土地の評価減ができますが、分割されていない財産については適用されません。

(3)物納に充てることができない。

金銭で相続税を納付することが困難な場合は、物納がありますが、分割されていない財産は物納できません。

(4)相続財産を売却した際の取得費加算が使えない。

このように遺産分割が確定しないと、デメリットが多く、結果として相続税が高くついてしまうことを頭に入れておく必要があります。

【ワンポイント】

遺産分割が申告期限までに確定しないと、数々のデメリットが生じますので、生前相続や遺言書の作成等、事前の対策が必要です。

生前に相続対策ができてなくて困っている相続人の方も多いのではないでしょうか。

しかし相続が起こってからでも対策を打つことはできます。

相続発生後の相続税の軽減のポイントは、土地の評価と遺産分割の工夫にあります。

相続財産全体に占める土地の割合は、約６割から７割です。ですから、個々の土地について評価の減価要因を探し出して、評価を引き下げることができれば、おのずと相続税額も減るのは当然のことです。

土地の減価要因とは、

例えば「土地の形が悪い＝不整形地」、

「道路と接道していない＝無道路地」

「間口が２メートル未満で接道義務を満たしていない」

「前面道路が幅員４メートル未満で将来セットバックしなければならない」等々です。

一方、遺産分割に際しては、一次相続だけを考えるのではなく二次相続のことも頭に入れた分割や、有利な相続税の納税方法や今後の相続人の所得税の負担などを考慮した分割を検討していく必要があります。

配偶者（妻）が安定した老後を送れるように十分に配慮した分割を考えたいものです。

第一次相続では、まず妻の老後を第一に考え、住む所と現預金をかくほしてあげてください。事業用資産は、長男等後継者に渡すのが原則です。

分割でもめやすいのは、二次相続です。というのは、一次相続では分割で争いが生じても、配偶者（母親）が間に入って事なきを得ることが多いのですが、二次相続では親が存在していないため、分割協議が難航するケースが多く見られます。

したがって、配偶者には税額軽減の特例があるからといって、安易に配偶者が相続するようなことがないよう、くれぐれも注意して下さい。

【ワンポイント】

相続が発生しても、土地の評価を引き下げたり、遺産分割を工夫すれば相続税を軽減することも可能です。

親子間での売買は、相続税対策として実行されているケースが多いかと思います。

ただ、税務署からその売買を否認されることも、実際には生じています。

では、税務署から否認されないように親子間売買を成立させるにはどのようなことに注意すればよいでしょうか？

そのための条件は次のとおりです。

(1)親子間できちんと売買契約書を作成しておくこと。その際、確定日付を取っておくことが大切です。

(2)その売買される金額が適正な時価であること。

(3)売買代金の決済については、金融機関を必ず通しておくこと。

(4)取得する子供に、取得する能力（行為能力や意思能力）または返済能力があること。

ここで一番問題となってくるのは「時価」です。

時価とは、「不特定多数の当事者間において、自由な取引が行われたとした場合に、通常成立するであろうと認められる価額」のことです。この場合には、買い進みや売り急ぎなどの特殊要因がなかったものとした場合のことをいいます。

通常は、相続税評価額で取引をすれば問題はありません。時価よりも著しく低い価額（時価の５０％以下の金額）で取引をすれば、低く購入した側にその時価と譲渡対価との差額を譲渡した者から「低額譲受益」として贈与を受けたものと見なされて、贈与税が課税されてしまいますので注意が必要です。（相続税法7条）

【ワンポイント】

親子間での売買は、通常よりもリスクを伴うことが多いので、実際に親子間で売買を実行する計画があるのならば、一度専門家に相談することをお勧めします。

定期借地権の制度は、従来の借地借家法の改正により平成４年８月１日より施行されました。

今まで一度土地を貸してしまうと半永久的にその土地が戻ってこないということが多くありました。貸し手よりも借り手の権利を強く保護していたものを、期間を定めて土地を貸すことにより、土地が将来戻ってくることができるようにしたものです。

従来、家を買うのであれば、土地も建物と一緒に購入していましたが、権利金あるいは保証金を最初に支払い、今後毎月地代を支払うことで土地を借りて建物を建て、所有していくというものです。通常、定期借地権の場合ですと、土地を買う場合に比べて２割から３割安くなります。

「定期借地権」には、

①一般定期借地権

②建物譲渡特約付借地権

③事業用借地権

の３種類があります。

普通、地主の方が利用されるのは、①と③の二つです。

①の一般定期借地権は、５０年以上の期間を定めて土地を貸し、その後更地として土地は返ってきます。期間更新も更新しない旨を定めておけば、更新する必要はありません。

契約内容を書面にしておくのはいうまでもありません。

③の事業用借地権は、１０年以上２０年以内で期間を定めますが、利用目的は「事業用」に限定されています。賃貸マンションなどは、居住用にあたるため適用できません。

この方式は、公正証書による契約に限られています。

この事業用借地権は、郊外型の大型店舗やロードサイド店舗に適していますので、遊休地の活用に最適です。

当面、活用予定がない土地がある場合には、評価減を利用する良いスキームになります。

【ワンポイント】

遊休地に定期借地権を設定すれば、底地で評価されます。期間を定めて行うため、安全かつ、有効な土地活用となります。